Vi klargör Fastighetsägarnas ansvar

Ett stort och tungt ansvar vilar på fastighetsägarens axlar. Detta gäller oavsett vilken typ av fastighetsägare det rör, såväl privata, kommunala och bostadsrättsföreningar har diverse krav och regler som fastighetsägaren måste följa.

Framförallt ligger ansvaret på dig som fastighetsägare att säkerställa säkerheten för hyresgästerna, samt att ingenting som rör fastigheten kan skada miljön eller omgivningen. I sin helhet mynnar det ut i många olika områden, vilket skapar en svårighet att för fastighetsägaren själv göra en generell sammanställning. Är fastighetsägarens bestånd varierat kan olika krav finnas för olika fastigheter, vilket i sin tur ytterligare komplicerar processen.

Miljöförvaltningen utför tillsyn för att kontrollera att miljöbalken följs och att det finns fungerande egenkontroll. Det är fastighetsägarens skyldighet att känna till denna lagstiftning men även andra lagar som till exempel Boverkets byggregler.

Det är därför vanligt att fastighetsägare lägger ut förvaltningen av fastigheterna på en extern samarbetspartner. Lexium Service Management har lång erfarenhet av att förvalta och sköta om fastigheter av alla typer. Som helhetsleverantör till både företag och fastigheter har vi en bred kunskap och förmåga att sköta om såväl kommersiella som privata fastigheter, samt bostadsrättsföreningar. Kontakta oss gärna för ett första möte kring fastighetsförvaltning, så ser vi över vilka olika lagkrav du måste ta i beaktning och hur dessa ska hanteras.

Vi listar det fastighetsägare enligt lag bör hantera och se till att det inte påverkar de boende eller omgivningen negativt.

Är det möjligt att få bidrag för bullerreducering?

Om fastigheten är utsatt för en högljudd omgivning i form av till exempel trafik så finns möjligheten att tilldelas bidrag för bullerreducering. Miljöförvaltningen mäter inte bullernivåer utan detta måste beställas av konsulter, så kallade akustikkonsulter. Detta ansvar faller på fastighetsägaren eller verksamhetsutövaren som enligt miljöbalken är skyldig att utreda och stå för kostnaderna för en bullermätning samt de åtgärder som behöver göras för att rätta till möjliga fel. En akustikkonsult presenterar oftast åtgärdsförslag i samband med de mätningar som utförs. Vad gäller buller och ljud inomhus finns även här tydliga riktlinjer för när och hur mycket det får låta.

Dokumentation vid egenkontroll

Vad egenkontrollen omfattar och den dokumentation som krävs kan däremot variera mellan olika fastigheter och vi vägleder dig gärna för att möta alla nödvändiga krav.

Vad är en rondering?

Rondering är en viktig del när det kommer till att undvika och förebygga skador på fastigheten. Ronderingen är en översiktlig kontroll av en väktare vid en fastighet. Det finns både fysiskt och digital rondering. I denna process kan det ingå att kontrollera fönster, dörrar, grindar och annan utrustning. De felaktigheter som upptäcks under ronderingen ska rapporteras och dokumenteras.

Hur hanterar fastighetsägaren avfall?

Hantering av avfall är en viktig del av facility management. Ett abonnemang för hämtning av avfall måste finnas upprättat, så att inga sopor eller avfall blir kvar i området. Detta gäller framförallt den generella avfallshantering som kan tänkas behövas från hyresgästerna, oavsett om de är kommersiella eller privata. Vi hjälper er med avfallshanteringen!

Det finns tydliga krav på avfallsutrymmen i anslutning till fastigheten, samt tydliga anvisningar för hyresgästerna. Bland annat ska förpackningar och tidningar lämnas till producenternas insamlingssystem. Man kan också hänvisa boende till närmsta återvinningsstation.

För hantering av matavfall kan man generellt sett teckna avtal med kommunen.

För grovavfall ska möjligheten finnas att lämna detta i anslutning till bostaden eller fastigheten. Det kan röra sig om t.ex. grovavfallsrum eller en tillfällig container som ställts i anslutning till fastigheten.

Under service, reparation och underhåll tillkommer en större belastning på avfallshanteringen. Här krävs att fastighetsägaren planerar och styr ser till att avfall trots service kan hanteras som vanligt.

Hantering av farligt avfall

Det finns diverse farligt avfall som inte ska hamna bland annat avfall utan måste hanteras separat. Detta ska lämnas vid fasta återvinningscentraler – dock kan fastighetsägaren sätta upp tydliga anvisningar för vad som gäller specifikt för farligt avfall. Detta så att hyresgäster inte tar fel och slänger det farliga avfallet i vanliga soprummet.

För sådant avfall som inte kan återvinnas, till exempel dammsugarpåsar, kuvert, plåster, tops, fimpar och blöjor skall detta gå till förbränning. För att underhålla en fastighet eller ett ett kontor krävs 40 tjänster och vi har alla!

Vem ansvarar för innergård och lekplats?

Fastighetsägarens ansvar för att utföra regelbunden kontroll av ev. lekplats och dess utrustning samt lekplatsbesiktningar i förekommande fall.

Energianvändning och energideklaration

Det ligger på fastighetsägaren att följa upp hur mycket energi som fastigheten använder. Till det bör även finnas en underhållsplan för värme, varmvatten, belysning och annat som förbrukar energi i fastigheten. Ägaren till byggnaden ansvarar för att det finns en upprättad energideklaration, vilken gäller i tio år. Här finns tydliga krav på certifiering för den som utför energideklarationer, vilket innebär att fastighetsägaren generellt sett bör lägga ut detta på konsulter eller Facility Managers. Detta certifikat ska sedan finnas tillgängligt för hyresgästerna genom att sättas upp på synlig plats i byggnaden, förslagsvis vid entrén.

En av de viktigaste delarna rörande säkerheten när det kommer till facility management är ansvarsfrågan för de människor som vistas i och runt fastigheten. Som fastighetsägare är du ytterst ansvarig för de människor som befinner sig vid och inuti fastigheten och måste därför utföra årliga rutiner för kontroller, så kallade egenkontroller. Detta regleras av miljöbalken och innebär bl.a. att du som fastighetsägare fortlöpande arbetar förebyggande för att undvika säkerhetsrisker för de som vistas i fastigheten, samt motverka skador på miljön. Bland annat måste du se över värmesystemet inför uppvärmningssäsongen, se över tätlister, fönster och ytterdörrar samt ventilation och belysning.

Revision av elanläggningar

Alla bostäder har en elanläggning. Ansvaret för att kontrollera elanläggningen är säker faller på fastighetsägaren eller hyresvärden. Det innebär att fastighetsägaren bland annat regelbundet måste kontrollera anläggningen samt hålla koll på förändringar i lagar och regler.

Det är dock fullt möjligt att överlåta åt en extern part att sköta själva kontrollen och genomföra nödvändigt underhållsarbete, men det vilar på fastighetsägaren att säkerställa att nödvändiga kontroller faktiskt genomförs.

Vissa fastigheter kan ha kylanläggningar som är besiktningspliktiga 1-2 ggr/år. Även vissa ackumulatortankar beroende på storlek, åligger också fastighetsägaren att besikta.

Fukt och mögel i fastigheten

Mögel kan ställa till väldigt stora problem för fastigheten och hyresgästerna. Den vanligaste anledningen till mögel är fuktskadade väggar, golv eller otillräcklig ventilation. För fastighetsägaren blir det därför väldigt viktigt att fuktskador åtgärdas så snart som möjligt.

Fuktskador kan också leda till nedbrytningar av själva fastigheten, i form av bygg- och inredningsmaterial.

För att motverka mögel och fuktskador görs regelbundna utredningar, vilka bland annat ska svara på frågor kring huruvida det finns synliga skador, om det luktar illa eller vilka fuktkontroller som utförts och vad dessa visar.

Det är inte helt lätt att göra dessa bedömningar, varför fastighetsägare ofta anlitar professionella konsulter eller fastighetsförvaltare för att se över fukt- och mögelskador. Vill du komma i kontakt med en erfaren Facility Manager är du varmt välkomna att kontakta oss på Lexium Service Management så hjälper vi er.

Hur mycket köldmedier får släppas ut?

Kylar, frysar och värmepumpar samt luftkonditionering kan innehålla så kallade köldmedier. Dessa är farliga och bryter ned ozonlagret som bidrar till växthuseffekten och global uppvärmning. Om fastigheten har köldmedia om mer än 10 kg så måste detta anmälas till kommunens miljö- och hälso-avdelning. Det finns tydliga bestämmelser kring hur mycket som får släppas ut och fastighetsägaren har ansvaret för att dessa inte överstigs. Kontakta gärna oss så hjälper vi er utföra såväl mätningar och bidrar med åtgärdsförslag och åtgärder.

Vad är PCB?

Är huset byggt eller renoverat mellan åren 1956-1973 kan det på vissa ställen innehålla miljö- och hälsofarliga PCB. Är detta fallet äger fastighetsägaren ansvaret för att inventering och sanering fog- och golvmassor från PCB.

Sanering av radon

Som hyresvärd och fastighetsägare ansvarar du för att bostäderna i din fastighet inte överstiger riktvärdet för radon i inomhusluften. Du ansvarar för att mätningar görs regelbundet och vid behov äger du också ansvaret för radonsanering. Inga bidrag finns tillgängliga för att sanera radon.

När bör hissbesiktningar äga rum?

För att garantera att hissarnas funktioner är säkra finns det tydliga regelverk som kräver att besiktning utförs av ackrediterat organ. Besiktning sker stegvis från installation till löpande varje år. Ansvaret för att detta utförs vilar på fastighetsägaren, som också ansvarar för att en ackrediterad part också upprättar en giltig och läsbar besiktningsskylt i hissen. Det är upp till Fastighetsägaren att välja vilket bolag som ska utföra denna besiktning.

Vad gäller angående skyddsrum?

Om fastigheten har ett skyddsrum är ägaren till byggnaden ansvarig för att underhålla skyddsrummet och den utrustning som hör till. Skyddsrummen har förstärkta dörrar och väggar, samt speciell ventilation med luftsluss. Kontroller sker löpande av ansvariga myndigheter och att inte ha koll kan bli dyrt för den som ansvarar för skyddsrummet.

Rökning i fastigheter

Fastighetsägaren ska se till att det finns tydliga anvisningar kring var man får och inte får röka. Det är förbjudet att röka i lokaler dit allmänheten har tillträde, vilket innebär att om det råder till exempel skolverksamhet, barnomsorg, hälsa och sjukvård eller om lokalerna är avsedda för gemensamt bruk i bostäderna är det helt förbjudet att röka. Detta förbud gäller även områden utomhus som är under tak och har mer provisoriskt upprättade väggar, som t.ex. presenning eller plast där luften inte kan passera fritt. Miljö- och hälsoskyddsnämnden har tillsynsansvaret över att tobakslagen följs.

Skadedjur

Det är fastighetsägarens ansvar att vidta åtgärder för sanering av ohyra. Kravet gäller även om det är hyresgästen som orsakat ohyran. Om hyresgästen inte orsakat ohyran kan hyresgästen få ersättning för utrotning.

Ventilation

Det finns tydliga lagkrav vad gäller ventilation i en bostadsfastighet. Luftflödet (luftomsättning) får inte understiga 0,5 rumsvolymer per timme.

OVK

Det är byggnadsägarens ansvar att obligatorisk funktionskontroll av ventilationssystemet utförs. Alltså vilar detta ansvar på styrelsen eller fastighetsägaren. En OVK genomförs av en certifierad OVK-kontrollant och innefattar bland annat att ventilationerna fungerar enligt lagkrav, samt vilka åtgärder som behöver göras för att förbättra inomhusklimatet. Efter genomförd OVK skickas protokollet till kommunen för handläggning.

Snöröjning och ansvar under årstiderna

Fastighetsägarens ansvar skiljer sig åt beroende på vilken årstid som äger rum. Stadsförvaltningarna sköter snöröjning på cykel- och gångbanor. I Stockholm sker snöröjning av offentlig mark av trafikkontoret.

Snö och is på fastigheten ansvarar fastighetsägaren för att ta bort. För hyresgäster är det framförallt viktigt att istappar tas bort då dessa kan vara direkt livsfarliga. Även halka ska reduceras i den mån som det går, för att främja framkomlighet. Plogning, skottning, saltning och sandning ska ske. Om någon halkar och slår sig kan du som fastighetsägare t.ex. bli dömd till böter om du inte gjort dina förpliktelser.

Våren är bl.a. förknippad med att forsla bort grus och sand som ligger kvar på gångbaneutrymmen.

Under sommarmånaderna så riskerar sikten att skymmas av häckar och buskar, vilka är fastighetsägarens ansvar att vårda. Om en olycka skulle uppstå på grund av att du som fastighetsägare uppsåtligen eller oaktsamt inte följt dina skyldigheter så kan det leda till påföljder.

När träden tappar sina löv och dessa hamnar på marken så kan dessa i kombination med regn och rusk bli mycket hala och i värsta fall orsaka olyckor, vilka är din skyldighet att motverka.

Hinder

Bråte, skräp och övrigt som kan hindra framkomlighet i trapphus eller på öppna ytor ska undanröjas. Bostaden ska vara anpassad för synskadade så att ytor där man normalt kan ta sig fram inte blockeras av oväntade hinder.

Brandskydd (SBA)

Fastighetsägaren är ansvarig för att förebygga, hindra och begränsa bränder samt att all nödvändig utrustning för släckning och livräddning finns på plats.

Temperatur på vattnet

Kallvattnet ska inte överstiga 20 grader efter att man spolat länge, om så är fallet bedöms det vara tjänligt med anmärkning och ska lämnas till livsmedelskontrollen.

Varmvattenberedare eller ackumulator ska ha lägst 60 grader – vid för låg temperatur finns det risk för legionellabakterier. Om temperatruen är för hög innebär det risk för brännskador, så kallad skållning. Detta är en av många anledningar till vikten av regelbunden tillsyn i undercentral.

Om Lexium Service Management

Lexium Service Management har lång erfarenhet av att sköta om fastigheter vilket gör att vi snabbt och effektivt avhjälper eller beställer avhjälpande för samtliga av de fel som finns listade ovan.

Utöver myndighetskrav finns en uppsjö åtgärder som förbättrar fastighetens livslängd och hyresgästernas livskvalite. Givetvis har vi möjlighet att sköta om även dessa tjänster.

Vi är en helhetsleverantör och axlar gärna hela ansvaret för det som rör er fastighet. Normalt har fastighetsägare en uppsjö leverantörer för att hantera den långa listan av ansvarsområden som krävs för att uppfylla myndighetskrav och lagar. Genom att låta oss sköta helheten förenklas processen på ett smidigt och kostnadseffektivt sätt.

Att anlita oss som helhetsleverantör innebär en trygg och kostnadseffektiv helhetsservice för er som fastighetsägare.